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发信人: Dreamzyb (大笨狗和小猪猪), 信区: CL
标 题: 今日说法——开在楼下的浴室
发信站: 荔园晨风BBS站 (Tue Oct 29 13:32:19 2002), 站内信件
记者：杜红 鄢琳
编辑：樊华伟
主持人：撒贝宁
嘉宾：中国人民大学法学院教授 龙翼飞
主持人：各位好，这里是《今日说法》演播室。欢迎您参与我们今天的节目，今天
我们到现场的嘉宾是中国人民大学法学院的龙翼飞教授。江苏省泰兴市交通局有一位范
老先生，根据国家的房改政策，单位给他买了一套商品房。结果他住进去以后，才发现
这个房子根本就不是给人住的。原因就是这套房子像一个蒸笼一样，又热又吵，包括这
个房里面的地板、门都在严重地变形。那么最后这个范老先生去寻找途径解决问题的时
候，又发现了这当中有很多尴尬的事，个中缘由我们还是要来看一下记者给我们发回的
报道。
自家楼下开浴室
江苏省泰兴市的范开仁老先生和他的儿子范雷兵都是泰兴市交通局的职工。
范老是个老干部，退休后享受国家房改政策，由单位给他买了一套商品房。2000年
腊月二十八，一家人高高兴兴搬进了位于繁华路段的这套商品楼401室准备过年，可没多
久范老就住不下去了。范老说房间就像蒸笼一样热，而且嘈杂声吵的一家人睡不着觉。
这声音从哪儿来的呢？
原来范家楼下的三层竟是一家浴室，声音就是通过楼板传上来的。范家人去找浴室
老板交涉，没想到对方却理直气壮的说是这栋楼的开发商江海房产公司同意开这家浴室
的。听说开浴室是房产公司同意的，于是范家人又去找房产公司想让他们管管这事。范
开仁的儿子范雷兵说："房子的说明书上它明确指出来一二层是营业用房，三层以上是住
宅用房。三楼以上如果用作别的用途的话，它肯定是要承担责任的。"而房地产公司则说
现在房子做什么用他们也无权干涉。江苏省泰兴市江海房地产公司副经理韩扬说："房子
卖给他，至于他干什么我没有权利去管。"
对于房产公司的说法，范家人虽然生气却没有一点办法。过了没多久，房间里出现
了更让他们恐慌的现象。范开仁说："这个下方是浴室的淋浴 ，它的湿度非常大，湿了
以后有霉上来，你看现在还有这些霉。"范家人再度找到楼下要求浴室老板赔偿自己的装
修损失，但浴室老板却说他们已经做了相应的隔离措施，对于反常的情况他们不负责任
。明光浴室负责人朱向阳说："（我们）搞了这个塑料板隔起来的，每个交接处我们都用
防水胶把它粘好的。"
无奈范家人又找到了消协投诉。当时消协的负责人曾亲自做了调查调解，江苏省泰
兴市工商局消协原负责人周有根说："我们把地板撬下来之后发现地板上还有小水珠，这
就说明下面有蒸汽上去，用手摸楼板是比较发热的，说明浴室的温度上去之后产生了地
板的变形。"
消协同志提出了几种赔偿方案，可双方都没有达成一致。这时范家人已了解到浴室
营业给同样住在楼上的邻居们也带来了烦恼。范家人不由产生了疑问：浴室开业要依次
取得消防、环保、工商等部门出具的相关证照，那么这些部门有没有考虑过浴室会给其
他居民带来影响呢？江苏省泰兴市公安消防大队大队长王其明说："私人办浴室也是属于
公共集聚场所的范畴，也在正常的消防业务开建工作之中。一楼二楼是商用的，三楼以
上开始是居民住宅用的， 因为这个房子是他自家的房子，他买下来了跟二楼连起来，应
该说还是可以的。"同时，江苏省泰兴市环境保护局计划科科长季维锡告诉记者，哪个地
方可以办浴室哪个地方不可以办浴室，环保方面法律还没有相关规定。
几经周折告上法庭
范家人明白，如果想告倒浴室让它不营业，就等于要告那些行政部门，这对自己来
说太难了。这时范家人又发现在楼上自己的房间是用墙隔成几个小间，而楼下三层浴室
却把一些墙打通了， 并且据当时的施工人员说，打通这些墙正是开发商一开始就特别嘱
咐的。江苏省泰兴市江海房地产公司副经理韩扬说："当时就是开发商通知我们给他打通
一个门，从设计上来说打通一个门无所谓，那时我们也请示过开发商的。"
听到楼房的项目经理如此说法，范家人认为原来浴室从一开始建设就得到了房产公
司的同意和支持，甚至在浴室办理消防、环保等许可证时，为它出具了经营场所许可证
和锅炉基础设计图，而自己在入住前却对楼下要开浴室毫不知情。范开仁的儿子范雷兵
不满的说："你在售房的时候你明确告诉我有什么实际情况存在，比如说下面是开浴室，
我是不会买这个房子的，我如果不买这个房子就不会进行装潢，不进行装潢就没有现在
的这个损失。所以说房产公司它作为第一责任人，应该是我起诉的第一对象。"
2000年5月31日范家人将江海房产公司告上了法庭，起诉江海公司欺诈销售，要求退
房、赔偿装潢损失及双倍房款。但是江海公司针锋相对提出范家人没有资格告自己。韩
扬经理说："显然跟我没有关系。我没有把你的地板弄翘起来，他说我是合同欺诈，我跟
你连合同都没签我怎么欺诈你。"
原来，当时为了体现房改政策是由交通局和房产公司签订了房屋买卖合同，但房产
证是范开仁的名字。在案件审理过程中，法院认为因合同是交通局签订要求追加交通局
为原告。
2001年5月30日，法院一审判决江海房产公司退房并赔偿装潢损失。
专家点评：居民楼建设的相关规定
主持人：龙教授，我们可以想像得到这位老先生住在这个房子里面当时那种难受劲
儿。每天睡不着觉不说，关键是家里面花了那么多钱进行的装修，现在已经被水蒸汽给
弄得是不堪入目了。那么我不知道像这种情况作为一个居民楼，他在三层开了一个浴室
，跟这个真正的住家就只有一个天花板隔着。在咱们国家法律当中允许像这样做吗？
龙翼飞：这是不允许的。据我了解，我们国家关于在居民的住宅楼内能进行什么样
的建设，禁止什么样的建设有明确的规定。首先是在1999年的5月11日，公安部就通过并
发布了一个规定叫做《公共娱乐场所的消防安全管理的规定》，其中第七条明确规定不
得在居民住宅楼内改建公共娱乐场所，其中就包括桑拿浴这种休闲健身类的场所。第二
、在居民楼里面（开）办浴室也违反了国家环保局，还有国家工商局。在1995年2月11日
颁布的一个法规里明确的两个禁止，第一个就是禁止在居民楼内兴办产生噪声污染的这
类娱乐场点。
目前这个浴室开在居民楼里边这种违法是一清二楚的，但是我们看到有关的管理部
门却批准了他在这儿开办，显然他们在行使行政管理权方面是有过失的。
主持人：那么现在范老先生觉得很难办。因为浴室（的老板）很理直气壮说他各个
营业执照各个证件都非常齐全，那么范老先生想到了当初这个开发商在卖房的时候明确
告诉他们，说这个房子一 二层是商用的，三层以上那当然包含三层都是应该是居民楼。
但是现在恰好在第三层他建了一个浴室，这个显然和开发商当时告诉他们的情况不一样
。这个算不算是一种在买卖的时候签订合同的时候的一种欺诈。
龙翼飞：在《民法》上我们知道，作为当事一方隐瞒真实情况或者是告知对方虚假
情况，都会构成对对方当事人的一种欺诈。在这个案件里面，我们看到了范老先生拿出
的一个售房说明书里边写得很清楚，一二层是商业用房，三层以上是住宅楼。开发商也
有一个理由，说我当时告诉你的时候我确实是这么设计的，一、二层是商用，三层以上
是住宅。但是现在他把三层买下来，他自己住进去以后改成浴室了，这个就跟我没关系
了。这点开发商的说法是错误的。因为作为商品房开发（商）来说，你的原来设计本身
到底是什么，你应当确保你的买房人本身信守遵守这个合同。另外，在你的整个的管理
过程里边，你到底有没有允许买一二 三层的业主他们进行改建。
我们看在片子里边如果有这样的事实的话，那开发商他还要承担这种不实的陈述给
范老先生造成一种误导，以至于（他）购买了房屋。那么按照《合同法》的规定，由于
一方当事人欺诈另一方，受害一方可以选择变更或者撤销这个合同。那如果范老先生提
出来我要把房退掉，显然是要撤销这个合同关系，范老先生的这个诉讼主张完全符合法
律规定。
主持人：在这个案子里面，最后这个法院一审判决也是按照这个合同当中存在欺诈
，最后来判决范老先生可以退房，这个判决是对的。可是范老先生他们一家没想到后面
遇到的事情更是出乎他们的意料，那么后面他们又遇到了什么尴尬的事呢？我们先来看
一下记者发回的后续报道。
改变判决 出人意料
就在判决即将生效的前一天，范家又接到了法院的裁定。说一审判决程序违法，确
有错误，将其撤销。范开仁说："当时我头一下就炸了，我说这怎么回事啊，这个刚刚下
来判决还没有生效，怎么随即就变了花样？"
那么法院为什么会认为程序违法呢？江苏省泰兴市人民法院副院长顾向阳解释说：
"一审法官他没有按照审判委员会讨论意见擅自进行了判决。而审判委员会的意见是不擅
自公开的。"奇怪的是范家人翻遍了判决书并没有见到此案曾由审判委员会讨论的字样。
还没等他们搞明白这究竟是怎么回事，法院又连续发出了两份文书，一份是要交通局退
出诉讼的通知， 理由是它没有具体诉讼请求，另一份是裁定说此案属合同纠纷案件，范
家人主体不适合，驳回起诉。范老说："现在找房产商，房产商说你没有跟我订合同，你
没有资格跟我讲话。找浴室，浴室说我经过批准的我是合法的，当时房产商也是建议我
开浴室的。找法院，法院说我不适格，不可以起诉。我现在没有说理的地方。"
着急的范家人找到了检察院申诉，检察院经过对本案详尽的审查后认为，法院让交
通局退出诉讼的决定以及撤消一审判决的程序是不合法的。
江苏省泰兴市人民检察院民事行政检察科钱峻说："法院以它没有明确的诉讼理由为
由撤消诉讼，我们认为它这个裁定没有事实依据。第二，如果法院的判决作出以后，发
现这个作出的未效的判决有错误了，应当是等到它生效以后按照审判监督程序来处理，
而不应当是还没有生效就来撤销。
经检察院抗诉后，泰州市中院要求泰兴市法院再审。2002年6月27日，法院仍然裁定
认为范家没有起诉资格。目前范家人已经就泰兴市法院的裁定上诉至泰州市中级法院。
专家点评：购房人的权利
主持人：龙教授，后面的问题好像更多地涉及到一个司法程序上的问题了。为什么
法院有这样两个裁定。第一个裁定是认为交通局应该退出诉讼，第二个裁定认为范老先
生根本就没有诉讼资格。
龙翼飞：我们认为法院的裁定是错误的。原因在于它并没有搞清楚在法律上合同的
权利 是完全可以依法转让的。范老先生在这个转让里边，通过合法的程序取得了商品房
购房合同里边买受人的地位，也取得了房屋所有权。当然他要求开发商你履行合同里边
的承诺，这完全都是范老先生的权利。第二，交通局提出了诉讼请求，不存在它没有诉
讼请求这个事实。
主持人：那么再往后走是不是还会遇到很多尴尬的情况，我想可能很难说清楚。如
果范老先生他想把这个问题圆满解决的话，他现在应该怎么办？
龙翼飞：范老先生还可以循着民事诉讼的程序。第一，他可以再起诉，还是去起诉
开发商。同一件事情你两次来起诉法院会管吗？前面的起诉法院是说因为你主体上不合
格，范老先生他要按照法律规定提出来我主体是合格的，因为我已经通过债权的转让，
获得了商品房购房合同里边的买房人的地位。或者他也可以要求检察机关继续去抗诉，
向上级人民法院提出抗诉。范老先生可以选择这两重渠道。
主持人：我想通过这个案子也给很多买房人卖房人提个醒。买房人在买房的时候千
万要注意不管是合同也好，还是相关的法律规定也好，一定要做到细心，千万别着急。
房子放在那儿它跑不了。另外一方面，就是作为卖房人来讲，在你卖出这一套商品房的
时候一定要注意将相关的细节，相关的真实情况，要履行你的告知义务。否则，如果你
隐瞒了你的商品房当中的一些缺陷，或者说一些不应该有的情况而给这个消费者造成损
失的话，最后你是要承担赔偿责任的。
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