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发信人: kikue (圈圈非轩轩), 信区: CL
标 题: 房地产抵押焦点法律问题透视
发信站: 荔园晨风BBS站 (Sat Apr 7 12:09:44 2001), 转信
在实践中,房屋产权和土地使用权可同时抵押,也可单独抵押或分别抵押,笔者仅
就房地产抵押在司法实践中常遇见的几个问题进行探析。
一、以划拨方式取得的土地使用权的房地产抵押
根据《担保法》、《城市房地产管理法》的规定,设定房地产抵押的土地使用权是
以划拨方式取得的,依法拍卖该房地产后,应当从拍卖所得的价款中缴纳相应于应
缴纳的土地使用权出让金后,抵押权人方可优先受偿。根据房地产管理法规,作为
土地使用者,转让划拨土地使用权的必须依照国家有关规定缴纳土地出让金。以房
屋连同划拨方式取得的土地使用权的房地产设定抵押权时,土地使用者仅仅是在房
地产上设定了担保物权,并未转让划拨土地的使用权,也无须交纳出让金。当抵押
房地产被拍卖时,虽然土地使用权人是被迫的,但已经构成了转让划拨土地使用权
的行为。拍卖房地产的价款中,包含了划拨土地使用权人应当缴纳的土地使用权出
让金。随着房地产的拍卖,划拨土地使用权人交纳土地使用权出让金的法定义务也
随之转移。抵押权人实现抵押权时,首先从拍卖抵押房地产的价款由交纳相当于土
地使用权出让金的款额后,对于剩下的余款,抵押权人才可以享受优先受偿的权利
。
二、房地产抵押后土地上新增房屋的受偿
1、房地产抵押后,土地上新增的房屋不属抵押物。房地产抵押合同签订后土地上
新增的房屋,一是以房屋连同房屋占用范围内土地使用权作抵押,其所占用范围的
土地上新建的房屋。二是以土地使用权作抵押,该土地上新建造的房屋。抵押合同
签订时,是以现实存在的房地产作为抵押标的物进行抵押的,抵押合同签订后,新
增的房屋,不是抵押合同确定的抵押权客体对象,不能作为抵押物。
2、抵押房地产拍卖时,对新增房屋的处理。虽然房地产抵押后,土地上新增的房
屋不属于抵押财产,但一旦抵押房地产的土地上新增了房屋,其房屋和房屋占用范
围的土地便不可分。当需要拍卖抵押房地产时,新增的房屋虽不属抵押财产,但应
同抵押房地产一同拍卖,如果拍卖时将新增房屋从拍卖的抵押房地产中剥离出来,
使新的房屋所有权与房屋所占用的土地使用权权利主体不一致,则这一新增的房屋
权利就无法得到实现。所以,法律规定,拍卖抵押房地产时,可以将土地上新增的
房屋与抵押房地产一同拍卖。
3、新增房屋的拍卖所得,抵押权人无权优先受偿。房地产抵押合同签订并生效后
,土地上新增的房屋,拍卖抵押房地产时,虽可一同拍卖,但抵押权人无权优先受
偿,其前提是新增的房屋不属抵押财产,抵押权人只能对抵押房地产的拍卖所得优
先受偿,无权对新增房屋的价款优先受偿。当抵押人即为债务人时,抵押权人可以
用新增房屋的拍卖价款进行清偿;当抵押人为第三人时,抵押权人无权对抵押人新
增房屋的价款进行清偿。
三、土地使用权的某一部分能否设定抵押
从民法上来看,抵押权乃是价值权,因此,抵押物必须具有独立的价值并可以转让
,才能够不妨碍抵押权的实现。抵押物虽不具有物理上独立性但却具有交易上的独
立价值,在法律上仍然是可以转让的。然而为了使某一财产在设定抵押后不影响第
三人造成损害,某项财产设定抵押后必须登记。因此,某物能否作为抵押物,还要
取决于能否进行登记,只要具有独立的交易价值并能够登记,就可以成为抵押物。
就土地使用权的某一部分来说,如果确定四至范围、具有交易价值并可以登记,当
然可与整块土地分离而成为抵押的标的。但是对耕地、宅基地、自留地等集体所有
的土地使用权,因不能转让,不具有独立的交易价值,所以不能成为独立的抵押标
的。
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